Design – nabídka – sestavení - Design–bid–build

Design – bid – build (nebo design / bid / build a zkráceně D – B – B nebo D / B / B odpovídajícím způsobem), známý také jako tradiční metoda nebo tvrdá nabídka Design – tender (nebo „design / tender“) , je způsob dodání projektu, při kterém agentura nebo vlastník uzavře smlouvu s oddělenými entitami o návrhu a konstrukci projektu.

Design – bid – build je tradiční metoda pro dodání projektu a liší se v několika podstatných aspektech od design – build .

Existují tři hlavní postupné fáze způsobu doručení design - nabídka - sestavení:

Fáze návrhu

V této fázi majitel zachovává architekta (nebo konzultační inženýr pro infrastrukturní stavby) navrhovat a vyrábět nabídek doklady, včetně stavebních výkresů a technických specifikací, na kterých jednotlivé generální dodavatelé budou zase snaze sestrojit projektu. U stavebních projektů bude architekt ve spolupráci s vlastníkem identifikovat potřeby vlastníka, vyvinout písemný program dokumentující tyto potřeby a poté vytvořit koncepční a / nebo schematický návrh. Tento časný design je pak rozvine, a architekt obvykle přinese v dalších profesionálních návrhářů, včetně statikem , někdy stavební inženýr , mechanické , elektrické a instalatérské inženýrů (MEP inženýři), požární ochrany inženýr a často i zahradním architektem pomáhat vyplňte stavební výkresy a technické specifikace. Hotové dokumenty nabídky jsou koordinovány architektem a vlastníkem za účelem vydání generálním dodavatelům během fáze nabídky.

Poplatky za design se obvykle pohybují mezi 5–10% celkových nákladů na projekt.

Fáze nabídky (nebo výběrového řízení)

Viz také: Nabídky ve stavebnictví

Nabídky mohou být „otevřené“, kterých se může účastnit jakýkoli kvalifikovaný uchazeč, nebo „výběrové“, u nichž je k nabídce vyzván omezený počet předem vybraných dodavatelů.

Různí generální dodavatelé, kteří se ucházejí o projekt, získají kopie dokumentů k nabídkám (nebo nabídkovým řízením) a poté je předají více subdodavatelům za nabídky na dílčí komponenty projektu. Mezi dílčí komponenty patří betonářské práce, rám z ocelové konstrukce, elektrické systémy, vzduchotechnika a terénní úpravy. V průběhu nabídkového řízení (nebo výběrového řízení) mohou vzniknout otázky a architekt obvykle vydá vysvětlení nebo opravy k zadávací dokumentaci ve formě dodatků. Z těchto prvků zhotovitel sestaví kompletní nabídku (nebo „nabídkovou cenu“) k podání do stanoveného data a času uzávěrky (tj. Data nabídky). Nabídky mohou být založeny na množství materiálů v dokončené stavbě (např. Jako ve Velké Británii se směnkami ), operacích potřebných k jejímu vybudování (např. Jako v provozních vyúčtováních ), nebo jednoduše jako paušální cena; tyto požadavky na nabídku jsou však objasněny v dokumentech k nabídkám.

Jakmile jsou nabídky přijaty, architekt je obvykle zkontroluje, vyhledá veškerá požadovaná vysvětlení od uchazečů, prošetří kvalifikaci dodavatele, zajistí, aby byla veškerá dokumentace v pořádku (včetně případného lepení ), a poradí vlastníkovi, pokud jde o pořadí nabídek. Pokud nabídky klesnou v rozmezí přijatelném pro majitele, prodiskutuje majitel a architekt vhodnost různých uchazečů a jejich návrhů. Vlastník není povinen přijmout nejnižší nabídku a je obvyklé, že výběr ovlivňují další faktory, včetně minulých výkonů a kvality jiných prací. Projekt je však obvykle zadáván generálnímu dodavateli s nejnižší nabídkou.

V případě, že všechny nabídky neuspokojí potřeby majitele, ať už z finančních důvodů nebo jinak, může se majitel rozhodnout odmítnout všechny nabídky. Vlastníkovi budou k dispozici následující možnosti:

  • Znovu nabídnout (nebo znovu nabídnout) stavbu projektu k budoucímu datu, kdy budou splněny potřeby vlastníka, například když budou k dispozici peníze a / nebo stavební náklady klesnou.
  • Upustit od projektu úplně.
  • Vydejte pracovní příkaz, aby architekt revidoval návrh (někdy bez nákladů pro vlastníka, pokud byl dříve sjednán), aby byl projekt menší nebo efektivnější, nebo aby se snížily jeho vlastnosti nebo prvky, aby se snížily náklady. Upravené podklady k nabídce lze poté znovu vydat k podání nabídky (nebo znovu nabídnout).
  • Vyberte generálního dodavatele, jako je například uchazeč s nejnižší nabídkou, nebo zkušeného odhadce nákladů, který pomůže architektovi se změnami designu zaměřenými na snížení nákladů. Tento proces se často označuje jako hodnotové inženýrství . Upravené podklady k nabídce lze poté znovu vydat k podání nabídky (nebo znovu nabídnout).

Fáze výstavby

Jakmile bude stavba zadána zhotoviteli, zadávací dokumentace (např. Schválené stavební výkresy a technické specifikace) již nebude možné změnit. Aby bylo možné zahájit stavební proces, je třeba od všech jurisdikčních orgánů získat nezbytná povolení (například stavební povolení ). Pokud jsou během stavby nutné konstrukční změny, ať už iniciované dodavatelem, vlastníkem nebo podle zjištění architekta, může architekt vydat náčrty nebo písemná vysvětlení. Od dodavatele může být požadováno, aby vlastníkovi zdokumentoval podmínky „skutečného provedení“.

Ve většině případů téměř každou součást projektu dodávají a instalují subdodavatelé. Generální dodavatel může zajišťovat práci svými vlastními silami, ale je běžné, že generální dodavatel omezuje svou roli především na řízení stavebního procesu a každodenní činnost na staveništi (viz také řízení stavby ).

Během fáze výstavby pracuje architekt také jako agent vlastníka, který kontroluje postup prací, pokud jde o požadavky na platbu od dodavatele, a vydává pokyny na staveništi, mění objednávky (nebo objednávky v terénu) nebo jinou dokumentaci nezbytnou k usnadnění stavební proces a potvrdit, že projekt je postaven podle schválených stavebních výkresů.

Potenciální problémy návrhu - nabídky - sestavení

  • Pokud projektový tým není aktuální se stavebními náklady a jakékoli potenciální zvýšení nákladů během fáze návrhu by mohlo způsobit zpoždění projektu, pokud musí být stavební dokumentace přepracována, aby se snížily náklady.
  • O nákladech na redesign lze pochybovat, pokud by smlouva architekta konkrétně neřešila otázku revizí nutných ke snížení nákladů.
  • Rozvoj mentality „levnější je lepší“ mezi hlavními dodavateli, kteří se ucházejí o projekt, má tedy tendenci hledat subdodavatele s nejnižšími náklady na daném trhu. Na silných trzích budou generální dodavatelé schopni vybírat, o které projekty se ucházet, ale v chudých dobách obvykle touha po práci nutí vybrat každého, kdo nabídne nízkou cenu. To obvykle vede ke zvýšenému riziku (pro generálního dodavatele) a může to také ohrozit kvalitu stavby. V krajním případě to může vést k vážným sporům týkajícím se kvality konečného produktu nebo bankrotu subdodavatele, který byl na pokraji insolvence zoufalé z práce.
  • Vzhledem k tomu, že generální dodavatel je přiveden k návrhu týmu po týmu, existuje jen malá příležitost pro vstup účinných alternativ, které jsou prezentovány.
  • Na konstrukční a konstrukční týmy mohou být vyvíjeny tlaky kvůli konkurenčním zájmům (např. Ekonomika versus přijatelná kvalita), což může vést ke sporům mezi architektem a generálním dodavatelem a souvisejícímu zpoždění ve výstavbě.

Výhody designu - nabídky - sestavení

  • Designérský tým dbá na zájmy majitele.
  • Konstrukční tým připravuje podklady, na které zadávají nabídky všichni generální dodavatelé. S ohledem na tuto skutečnost je argument „levnější je lepší“ neplatný, protože nabídky vycházejí z úplných dokumentů. Neúplné, nesprávné nebo zmeškané položky jsou obvykle objeveny a řešeny během procesu nabídkového řízení ve formě dodatků.
  • Zajišťuje spravedlnost pro potenciální uchazeče a zlepšuje rozhodování vlastníka tím, že poskytuje řadu potenciálních možností. Rovněž identifikuje nové potenciální dodavatele.
  • Pomáhá majiteli stanovit přiměřené ceny projektu.
  • Používá konkurenci při výběru architekta a dodavatele ke zlepšení efektivity a kvality pro vlastníky.

Viz také

Reference